由于不动产项目对外投资、处置需要严格地按程序上报审批，这种投资管理体制往往跟不上市场需求的变化和发展节奏。同时，很多不动产定位于生产性服务业，往往表现出业务协同能力不强，核心竞争能力尚待建立

　　经过改制以及外延扩展和结构调整之后,大型国有企业集团必然释放出许多不再作为生产用地的土地资源。如何处置和盘活这些存量资产，成为人们普遍关心的话题。

　　目前，大型国有企业集团不动产已处于由使用管理向经营管理升级的过程，不动产管理业务初步构建起具有综合服务能力的产业布局。按现有情况，一般都可以分为三大板块：

　　不动产投资及建设管理板块 通过向项目公司委派各级管理人员的方式，在对外投资、合作不动产开发、经营项目等方面进行全过程管理，参与项目的开发、建设和经营，实现投资保值增值的目标。这类业务往往盈利能力相对较强，能为其他业务的发展提供比较充裕的现金流支撑。

　　不动产经营(租赁)板块 通过组建职能导向的长期性、专业性队伍，对开发、合作、购置形成的经营性资产及集团委托管理的资产进行包装、定位、推广，统一对外租赁、经营和资产运作，以提高资产收益水平。这类业务的成长性非常强，一旦其核心能力形成，将会成为公司的明星业务。

　　物业管理板块 通过公司的物业管理系统平台，向外输出住宅、商业、办公和工业等行业的物业管理，提供公寓化宿舍管理服务。这类业务往往是由前两类业务延伸出来的，其盈利能力和成长性差别也比较大，但确实是不动产管理业务系统中不可或缺的组成部分。

　　从当前的企业集团不动产管理业务经营形势来看,由于不动产项目对外投资、处置需要严格地按程序上报审批，这种投资管理体制往往跟不上市场需求的变化和发展节奏。同时，很多不动产定位于生产性服务业，往往表现出业务协同能力不强，核心竞争能力尚待建立。加之产业型国资国企服务业人力资源的相对匮乏，投资、建设、经营和物业管理等不动产综合服务能力较为薄弱。

　　以上海为例，随着新一轮国企改革发展，“集中主业、提升核心竞争力”的主业归核化发展战略成为战略转型的抓手，同时随着跨区域、市场化重组甚至国际化的扩张，不动产规模不断扩大，大型国有企业集团普遍面临着如何管理和运营其掌握的多区域不动产的问题。为此，在企业集团建立专业的具有完善职能体系的不动产管理平台已经势在必然。

　　根据一些国企集团的实践经验，这个不动产经营管理平台可以分别定位为加强集中管理的资产运营平台，企业主辅分离的产业整合平台，以及产业多元战略的投资发展平台。

　　定位一：加强集中管理的资产运营平台

　　由于管理和作业单位分布的离散化，不动产可能分散掌握在不同的下属单位手中，从而造成所有权、使用权、收益权的纠集。建立集中管理的资产运营平台，就可以把分散在各级下属单位手中的不动产上收至集团公司层面，统一进行管理运营。

　　但从其经营业务单元来看，往往规模相对较小，有的甚至难以独立法人的形式存在，完全不具备动力运作的职权，仅仅是为集团管理层负责的某个职能部门，甚至归并到业务范围更广的资产管理部。因此，此类平台的主要任务是确保资产所有权明确，附带要求降低集团自身使用成本，即使有租赁或转让等经营性收益，也只是作为企业主营业务收益的补充。从保值增值的角度来看，主要偏向于保值，从开源节流的角度来看，主要偏向于节流。

　　定位二：企业主辅分离的产业整合平台

　　由于不动产管理经营具有专业性，与企业多数经营活动缺乏相似性，加之需要投入相应的人力、财力和物力资源，分散管理和经营不具有专业化和规模经济优势。同时，在产业整合的过程中，一部分不动产会释放出来，如不加以充分而有效地管理，就会沉淀为闲置不动产，成为零回报或负回报资产，从而降低企业的净资产收益率。据此，可以建立企业集团主辅分离的产业整合平台，通常的做法是设立具有独立法人资格的不动产经营管理公司，在企业主辅业调整过程中，吸收释出的不动产类资产，并进行集中评估、处理、改造和置换。通过这一方式，取消下属公司不动产经营管理业务，驱使其进一步明确主营业务，与集团整体战略保持一致。

　　定位三：产业多元战略的投资发展平台

　　由于土地资源的稀缺性，不动产资源具有增值性。在新企业会计准则的公允价值计量方式下，不动产增值将扩大企业资产规模。同时不动产经营和开发还具有高回报，能够形成长期稳定收益。因此，大型国有企业集团可以将不动产的经营管理和投资开发列入企业总体战略，并要求不动产业务这一块的经营业绩占有较高的比重。

　　这类在产业多元战略中充当投资发展平台的不动产经营管理企业，所属集团一般规模比较大，其自身的规模也比较大，经常同时也是跨地区经营的大型企业，独立性相对较强。它所凭藉的土地和物业资源往往超越集团自有不动产的范围。运作方式也多样化，包括与其他房地产开发商合资成立项目公司，进行项目的共同开发等等。

　　在大型国有企业集团资产管理机制中，不动产经营管理平台与资产投资管理部门之间实际是授权与备案关系，即在资产投资管理部门的授权下，从下属公司获得分散的不动产类资产，开展经营管理活动；不动产的重大经营管理活动则向资产投资管理部门实行备案，并报告经营管理和投资开发的收益情况。当前者具有较强独立性时，则需要直接向集团最高管理层负责，并接受董事会和监事会的监督。

　　如果将不动产集成管理平台的建立视作企业内部的经营决策和管理运作，那么不动产集成管理平台的发展与完善，还必须要借助社会资源(社会平台)的力量，进行广泛、深入的社会协作。不动产融资、资产重组、信托投资和证券证券化等内容只有实现与社会资源的融合和优化配置，才能体现真正的现实意义。