杜鸣：
非常高兴今天和国资委领导和央企的各位朋友，有机会做一个交流。说起不动产，一般来讲，房地产是大家很熟悉的一个行业，或者说非常关注的，尤其是最近几年的房价问题，引起了大家极其的关注。有时候我也在想，尤其我们在政府工作或者在央企工作的朋友，一生做了很多贡献，为党，为国家，想起来，其实没有什么财富积累。这是房地产一个很特殊的点。这次主辅业分离，很重要的一个方面，就是把一些不动产，酒店类的、宾馆类的，要做一些剥离或者是重组，或者用一些资本运作的方式进行处置。我想通过我对房地产或者说不动产的一些理解，给大家讲一些，算是一个基础的知识，或者说基本的概念，希望大家能够通过这样的基础知识、基础的概念，在未来运作中，或者说在未来工作中能够有所帮助。因为其实很多东西，看起来很复杂，真正做起来，基本上都是一些基础东西的演化，对基础知识做一些分析。
我讲的东西分两部分，一个就是对房地产或者说不动产的分析，还有对房地产市场的一个分析。第二部分，就是一个价格的分析与判断。我想这也是大家非常关注的一个方面。房地产的概念，可能各种教科书上说法很多，但是总结出来最基本的，一般都是这样的，不动产或者叫房地产，或者叫物业，是指土地及其附着在土地之上的建筑物、构筑物、其他附属物和它所有附带的各种权益的总称。希望大家特别注意这句话，就是附带的各种权益的总称。为什么这么说？其实房地产除了地、房子，这些看得着的东西以外，其实它的权益对它价格影响非常非常大，也对我们未来，比如说重组、资本重组影响也非常大。在国有划拨地，或者是集体用地，或者是权益证不全，或者是已经出让的土地，对这个价格影响非常大。
如果我面对着一宗房地产，这么长的概念怎么分析？三个方面，任何一宗房地产，包括我们自己在家买房子，都从这三个方面分析就可以了，区域位置、物质实体、权属状况。区域位置很简单了，物质实体就是这个楼是什么样子的，里面的格局如何，装修怎么样，电梯怎么样等等。还有权属状态，比如说房子特别贵，有的时候偶尔也会收到小广告，一看这个便宜，一打电话小产权，是便宜，又不敢买，这个就是权益状况引起的。对于任何一宗房地产分析入手，就从这三个方面，一个是位置，一个是物质实体，楼怎么样，新还是旧？多少层？盖的怎么样？外装修怎么样？外观怎么样？还有就是权属状况。
房地产有哪些特点？实际上房地产最基本的一个特点，就是不可移动性或者叫做唯一性。所以也被称为不动产。它是不能动的。第二个特性，供给的有限性。大家一直说房价高，居高不下。出了那么多政策调控，最后好象房价还没有下来，还有70个城市上升，为什么？实际上这是市场规律在起作用，这种供求关系决定了这种房价高，因为它不等同于工业产品，如果一个简单的工业产品，它可能能够加大生产量，扩大产能，土地资源是有限的，就是说任何房产的这种资源，很难一下达到，而且生产的周期是很长的，另外一个，这种资源配置很复杂，可能一块地拿出来要情况前期的拆迁、整理、挂牌、出让、规划设计等等，一个政策出来以后，它不可能立刻产生效益，可能会有一个滞后，甚至不会产生效益。所以，现在的房价问题，可能大家也很困惑，虽然我们可能在座的朋友，包括我，过去都买过一栋房子了，可能有沾沾自喜了。但是反过来，我们内心也希望房价能够平稳，我们能够更好改善自己的居住环境，现在看来有点困惑了，是改善还是不改善，跟还是不跟。这是供给关系决定的。另外相互影响性，这是房地产一个基本的特性，就是周边的环境问题，刚才徐总讲课的时候，还有任主任讲的时候都谈到了长春的一个邮政宾馆，我当年也想买那个宾馆，但是后来被别的朋友挂牌卖掉了，确实是很好的位置，但是比如有一天，因为我们优点宾馆，通讯的，甚至铁路的宾馆都会在火车站附近，但是高铁兴起，兴建一个高铁站，大部分人流会流动到高铁站去，上海、武汉都建了高铁站，这种客流量的变小，稍微高一点层次的客流都去做动车。咱们的火车站，南站一开，大部分车站都到了南站，西直门附近会很烂，慢慢会变成长途汽车，或者是稍微低档次客流的一个集散中心。那么你的宾馆在那个位置，可能就会对自己的价值有影响，这是很典型的相互影响性。所谓的相互影响性，就是周边环境的变化，对你自身的价值有影响，这是房地产极为特殊的一个属性。它和手机不一样，你装在兜里，放在家里，价值是一样的。房地产不是，周边环境一变化，房子的价格就跟着变了，周围建一个公园，升值了。我们买一个房子，当年环境很乱，现在轨道交通通了，5号一通，5号线沿线的地产呼呼涨，为什么这两年大兴房子这两年涨的很多，几条轨道交通都通了，这是周边环境变化带动了自身的变化。当然如果你买了一个房子，当年不错，前面一块绿地，但是现在变成了一个垃圾处理厂，或者说变成了一个污水处理厂，它也一样会贬值的。另外，需求的普遍性，这个大家都知道，任何时候都要有房地产，没有房地产是没法生活的。
那么房地产的这种概念，随着时代的发展，随着社会的进步，也不断地变化着。比如说刚才我讲到了位置问题，过去位置，大家谈的都是距市中心多少，距飞机厂多远多远，包括我们做评估的，过去的评估报告经常标上距天安门多少公里，它更关注空间位置。但是现在位置不同了，即使交通路线的距离，已经慢慢要替代空间的距离了。如果交通很方便，住的稍微远一点，这是没有问题的。另外随着轨道交通发展，人们又提出了交通时间的距离，虽然我住的很远，那边环境很好，但是有快速公交、轻轨，我很快能够上班，也不耽误时间，又不拥挤，空气还好，所以这种观念实际上也在变化着，所以区域位置的分析，大家不能僵化在一个空间的位置上，实际上和交通路线，甚至交通时间都有关系。
物质实体，有一个建筑的外观，旁边就是鸟巢，这种建筑物设计出来，这种震撼，这种在世界上，当然它可能是一种浪费，但是这是另外一个层面的事，比如说央视，比如说国家大剧院等等，比如说国贸三期，比如说上海中心，深圳已经建成的经济国际中心等等，这种建筑物的外形、外观、设计，其实对它的价值都有提升作用。比如说我们买房子的时候，看上一个房子，如果它都贴着白瓷砖，但是一去，很像乡镇企业，或者是很像公共厕所，房子位置不错，又是公共用地，你贴什么白瓷砖。当然还有电梯多不多。另外包括利用率、环保、舒适性、功能，比如说单位分的老房子，50年代苏联专家设计的，也满好，层高都够，窗户也满大的，还铺着木地板，但是功能很差，厕所觉得不大，放一个按摩浴缸就放不进去了，厅太小，房间太大等等。这些东西其实对一个房地产的价值也有影响。比如说我们想处置的很多物业，可能也有这个问题。比如说我们想象这个变成经济型酒店，和如家，和等等很多品牌，我们联手打成一个包，可能他来了说位置不错，房子也不错，给的价值也合理，但是算不下帐来，为什么？因为房间格局有问题，都是按照最老的，它现在一间十几个平米，但是你是30多平米一间，隔成两间就没有窗户了，而且是过去老房子，砖混结构，又没法处理这个，等等等等，就是这些功能性的折旧、功能性的损耗也会影响一个房地产的价值。
产权。产权关系太复杂了，太多样化了。尤其我们央企，还有很多政府手里的房子，可能当年就是领导和县长带着，和乡长，和村长一指，这一片归我了，就盖了一个什么东西。现在再往前走的时候就非常非常困难了，搞不清楚。可能老村长已经死了，大家说不清楚这个地怎么来的，农民说这就是我们的地，上面还有我们的祖坟。部队说这个地就是我的地。这个说不清楚。最后很多关系没有理清楚，这个也是我们应该注意的问题。现在房子出的各种各样的东西，公共建筑还好一些，无法是集体用地和划拨土地，要是住宅就更复杂了，经济适用房、两限房，它的权益怎么来区分，怎么来划分，《物权法》提到了建筑物区分所有权的概念，这些都值得大家思考。相互影响性，比如说CBD、鸟巢旁边，还有什么盘古大关等等，它都占了鸟巢的光了。
还有唯一性，这个也讲过了，任何一栋楼都是唯一的，世界上没有完全一样的两栋房子，大家不能攀比，你看我那栋楼卖了多少钱，他怎么怎么着了，我为什么就不行，没有可比性，王府井最典型，王府井往北没有走，多少人设想把王府井往南边建，但是盖了那么长时间，一直没有实现，有它自身的客观规律。你不能无限的伸展这个东西，整个世界上的这种著名的商业步行街，600米到800米长，超过这个距离就出事了。这都是很奇怪的现象。所以一宗房地产有它的唯一性、特殊性。不是说两个差不多，我在马路对面，北边那个卖2万，南边的就8000，这是没有办法的。商店也是，这面商场火火，那边一会儿变发廊，一会变成小饭馆，因为人回流的路线不在那边。任何一宗房地产都是唯一的，都要单独对它进行分析，不能简单的搬来搬去类比。
房地产市场的特点是什么？实际上房地产市场交易特点，是交易的权益，股权也好，物权也好，是一个权益的交易。不像电器市场，冰箱、电器搬在那儿交易，房地产不是，实际上进行一个产产权的交易。另外房地产市场，永远是地域市场。很多人说到国外买房子，说美国的房子多便宜，美国的房子买了，你怎么用，怎么住，你一年能够去几次，将来签不下签证怎么办？就和你到美国、欧洲、日本去出差也好，度假也好，一个可乐多少钱，一碗面条多少钱，你不是在吃吗？你不能饿着说回家吃。比如说到欧洲，有一些地方上公共厕所都舍不得，1到1.5个欧元上一次厕所，你不能憋着不上啊。实际上很多东西，房地产特别有地域性。那个地方的消费不解决你的问题，任何房地产的市场都是一个区域化的本地市场，靠本地的人。将来这些宾馆也有这个问题，其实不能指着很远的人来，实际上他到这儿来投资，或者准备在这儿发展，到这儿来经营的人才有希望买你这个东西。
另外一个，不均衡性。房地产实际上挺专业的，每个人都可以说是房地产的专家，对房地产的价格、类型、哪儿有什么房子、卖多少钱都很。每个人如数家珍。大家一看都非常懂，但是实际上真正的专业性并不是靠一种表面的知道就行了，它仍然是一个很专业，很不均衡，信息很不对称的市场。所以它一定要更加专业的分析和专业的服务，也希望央企和国资委的各位朋友慢慢地头成为，要真做这项工作，一定要成为房地产方面的专家，一定要对它基本的理念、基本的东西都有一定的了解，才能分析。它里面的道道还是蛮多的。
影响房地产的因素，一个是宏观因素、土地供给因素，我们死抱18亿亩红线，绝对不能突破，房间的今天和这个观念有没有关系。一个是粮食安全，我们有十几亿人，要保证有吃的，这个国家才安全。另外一种，现在有很多替代产品，不一定靠自己种粮食才能养活自己的人民。那么不管怎么说，18亿亩一控制住，建设用地的量够不够供应，这个房价和这个政策有没有关系，这是很微妙的一些事情。另外就是住房政策、金融信贷政策。第二套房不贷款了，那么买房的人怎么办？前两年放开了，世界上一金融危机，我们的决策层也跟着一激动，把信贷大量的放松，扩大了流动性，实体经济没有发展，那么把资产泡沫吹大了。最后解决什么问题？解决不了，现在不让买买套房，一家只能买一套房，现在汽车这么拥堵，可能也会出来一个政策，一个家庭只能买一辆车。另外一个是消费心理，其实和炒股票一样，涨的越快越想买，大家追涨杀跌，如果再开始涨的话，大家又开始蠢蠢欲动买房子。我前一段时间到其他地方做交流，最后下来没有提专业性问题，人家不太关心，来的都问房价怎么样，你说现在该不该买房子。因为他太关系到我们每个人的生存，或者是每个人的生活质量，或者说每个人的财富积累、资产配置。好不容易存点钱，岁数大点的，儿子研究生毕业了，该买房子毕业了，是现在买？还是将买？不买，明年又翻一番怎么办？这点钱还不够首付了，这种消费心理因素，实际上对房地产的价格是有影响的。
另外一个是经济形势。整个大的经济形势，我们国家不错，30年改革开放，我们也是改革开放的收益者，我在统战部也参加一些活动，有时候领导说，你们怎么样？我说我完全拥护党，支持改革开放，因为我是既得利益者。但是这种经济形势，能不能持久？是不是永远永远就我们好，美国、欧洲都出事，永远这样吗？就像咱们着急，看日本那么发达，看四小龙那么发展，现在四小龙算什么？20多年前我们家台湾亲戚来，每个人给100美金，50美金，给一个电子表的圆珠笔，大家还挺激动。这些年来，老要住在你们家，我说你别住我们家了，我给你出钱住到经济型酒店，那时候人家都包车，现在经济不行了，让你准备车。当年有个港台的亲戚多自豪，现在他们来了，真是一帮穷亲戚，挺费事的。我们这种经济环境能不能永远持续，这是值得大家思考的。包括我们的资产处置，是不是再憋三年，可能又翻一番，能不能憋三年？三年以后一定会那么好吗？一定会有人买吗？等等，这也是大家应该思考的问题。
国家的宏观政策，可能大家还有一个问题，就是住宅、商场、写字楼因素的相互关系。搞不懂，比如说一个宾馆，各方面比较好，位置也比较不错，准备卖了，可能有一个定价问题，因为在座的都在决策层，一定会听到领导说了，怎么卖那么便宜？怎么才1万一平米？旁边的住宅都4万了，咱们这个宾馆比它高级，咱们集中空调，你卖5万一平米才对。那么你就惨了，我后面会讲到关于价格问题，住宅、商场、写字楼、宾馆，这种价格的倒挂，为什么会出现这种情况？这个都需要大家思考。另外高、中、低档不同房地产的走势是什么？今年580万套保障性住房，明年1000万套保障性住房，这个量对低档住宅价格冲击很大，高档的别墅等等。今天中午吃饭有一个朋友说，一眨眼我们别墅又涨了一倍，高档的东西还在涨，这个是房地产的特点。在不同的档次里面，会有不同的运行，不同的物业有不同的运行。比如说写字楼就没有涨，原来我买了很多写字楼，我去年年底开始处置，把手里所有写字楼卖光，有人说怎么够变成租房子办公了呢？我说把这个买成住宅又赚了很多钱。其实宾馆涨的也很慢。
刚才讲了房地产的基本概念和一些基本的特点，因为时间关系，只能匆匆地讲，底本下面大家再多交流。其实我讲这些，现在网络一发达了，这种知识性的东西可能都不重要了。过去自己拿一本书，会几道题的做法，一考试考第一，现在上网什么都能够搜着，已经没有这种优势了。那么房地产的价格，其实我刚才讲了，房价永远是一个打压的对象，永远是一个心结。我觉得政策与形势，真是看不懂，他们说你做房地产那么多年，尤其是估价师，一定会房地产判断很准，我认为肯定不是这样，如果是这样的话，我肯定能够上排行榜。前些年贷款也容易，零首付，而且和银行关系那么好，做金融服务那么多年，现在还不有个百八十亿，不可能的，大家都看不懂，真是看不懂这个房地产。从这种政策，这种形势，从它的走势看，但是有一样供大家参考，大的城市，北京、上海、广州，为什么打不下来？我有时候到外地去，这什么政策，都赖你们北京人，非典的时候就赖北京人，现在房价又赖北京人，你们把房价弄那么高，现在中央开始一刀切来出政策了，我们房价该涨还没有涨，又被你给打下来了，你把三线城市，应该让房地产市场更活跃一些、完善一些，有一个增长的空间，但是又被打下来了，怎么那么倒霉啊。就像有时候说笑话，好不容易吃上肉，人家又吃素了。确实有很多机会，有很多风险，有很多东西真是没法把握。但是支撑我们房地产市场有几个因素，比如说整个世界金融危机，英国和新西兰的房地产市场没有怎么掉下来，有专家分析，每年有5%左右的移民量，每年涨5%，有一定量的移民支撑着房地产市场。北京、上海，随着我们没有外国移民，但是实际上流动人口、外来人口，这个量的支撑，每年毕业的，央企很多朋友也是名牌大学当年本科、硕士、博士毕业以后留在央企的，每年名牌大学毕业的学生回老家的几乎没有，他对这个房地产价格影响是什么，支撑是什么。城市化进程，如果每年增长5%的人，那么需要多少房？这是很可怕的一个数字，要多少套房子啊。而且5%够不够，等等等等问题。所以大家要思考这些问题。
其实房地产的价格分析和判断，很简单，虽然现在估价师比较难考，但是其实这个行业本身，我总说非常非常简单的行业，我下面讲完了以后，我们在座的每个人做一个估价师，绝对没有问题。因为很简单。其实全世界都一样，整个房地产价格是基于三种价格体系，当然现在教科书没有这么说，我一直在推我这个观点，慢慢让大家来接受。一个就是基于成本的成本价格体系，所谓基于成本的成本价格体系是什么？就是你好象是一个发展商一样，买块地，或者是拆一块地，或者是举牌一块地，然后找人设计，找人盖，算上它所有的税费，究竟多少钱，因为在座的不是搞财务的就是搞资本运作的，或者有的学土木工程，就像你是一个发展商，一步一步推出来，买房子多少，装修多少钱，上多少税。
第二个，基于交易的市场价格体系。市场价格，到公开市场去交易，就是讨价还价，就这么简单，就像你买西红柿，买黄瓜一样，第一个卖的黄瓜是6块钱，为什么6块钱？因为新鲜，每个都带着刺，而且是有机的。第二个卖4块钱，蔫了，没有刺了。第三个卖5块，有一部分有，偶尔带一两朵花，刺稍微有点。市场上这个就是市场价格体系在决定，讨价还价，你一比较，房子也一样，拿几个案例来比较，板楼比它贵一点，但是绿化不好，那么再减点。实际上未来对于自己资产的定价，最主要的方式也是市场交易价格，但是也有一个困惑，宾馆很难找到交易案例，你千万别拿住宅案例移植到宾馆上，那就彻底惨了。我有时候跟估价师讲课，我说可比性是一个非常重要的指标，比如说我们在座的女士，换季了，买了一身很好的套装来上班，猜猜这个多少钱？你一定要用女的套装来分析类似的，你不能说用我们家的羽绒服来分析，那么偏差就大了。后面我把公式和基本的方法，大概怎么计算，考虑哪些因素都给大家列了出来。
还有基于收益的收益价格。这对于我们来讲也很关键。特别是我们的宾馆、饭店面临的困难就是这样。刚才任主任讲到这样一个问题，在重组之前收益率还不如银行的贷款利率或者是存款利率，就是因为收益简直太少。我们住宅也一样，300万一套住宅，我很负责任的说，你能够租到5000块一个月就不错了，一年多少钱，回报率是多少，大家一算就能够算出来了，非常低，低的都不能承受。整个北京住宅推算下来，回报率在2%上下。
收益价格是什么？这个东西能够产生多少价值，产生多少利润，你才具有多少价值，就像我们在银行，你存了10亿，每年才能给你那么多利息，这是一个道理。其实房地产估价，有很多概念等等，我觉得有一个概念特别好，就是估价人员模拟价格形成的过程，让价格自己显现出来，就像我刚才说的，如果我们求成本价格，假设盖这个房子，我是发展商，如果做市场交易价格，假设我买房子或者是卖房子，讨价还价，和人家比较。假设我求收益价格，我是经营者，我经营的时候看看值多少钱，我用资本化率，用收益还原率的方法倒退回去，就知道它产生的价值了。现在最令人困惑的是三种价格严重背离，特别是在这种情况下，就是目前这种情况下严重背离，某种意义上来说，也是必然的，就像股票，举一个例子，没有人关心，只是在分析的时候看一眼，更多的听一个消息，不关心分红是一毛五还是一毛八，无所谓，股票涨就行。现在房地产面临的困惑也是这样的，不管收益多少钱，只要涨，租不出去，每个月租3000块钱，200万有买这个房子，回报率是多少？太低了。明年涨到400万，我一卖就行了，租金我根本不租，我空在那儿，这是最大的问题。当然估价有一些什么基本要求、基础原则，大家看一眼就行了，这些都是很套路的东西。
整个价格的判断，实际上就是三个渠道，三个价格体系，成本、市场、收益。我这儿写了一段话，大家看看就知道这个概念、理论依据、适用范围、怎么来做，我都介绍给大家。市场比较法，概念、理论依据、适用范围、怎么收集案例、进行哪些情况比较、公式都提供给大家了。市场估价有一个前提条件，你得有交易案例，能够找着比的东西，就是技术参数是可以收集到的。收益法，理论依据、适用范围、怎么估算，自己有一个公式，套进去一算就出来了。
这三种价格体系，在不同的时代，真实会有很多偏差和不同。比如说欧美市场比较平稳，一般的地产，比如说商业地产，或者是经营性物业，甚至写字楼，年回报率在7%上下，住宅由于它的流动性比较好，都在5%上下，但是咱们这边，可能写字楼、宾馆等等回报率都在3%、4%，住宅都在2%、3%，那么这样就背离的变成严重。也是在经济的高速发展期，一定会产生资产的泡沫，大家的预期不再它的回报上，在它的升值上。这是必然的。实际上很正常。我有时候也提出来，我说应该修改这种计算公式，收益法计算公式是两部分，每年2%、3%的收益，后面再加一项，是它的增值的潜力折合到每年的收益，这样就平衡了。还有就是供求关系、消费心理、热点区域，北大、清华旁边的房子又热起来了，还有公园旁边的等等。
还有一个在价格体系里面的分析，也是我们应该注意的，就是变现能力或者叫兑现能力，或者叫市场流动性。宾馆要卖，领导下命令，一个月卖了，你卖不出来什么高价，和人家一谈，几句话，你的心理防线先跨了，最后就说什么时候和我签约，因为领导在后面说了，一个月卖完，不着急，慢慢卖，那我不着急，我挨个找，挨个谈，不卖我还有地方住，有地方吃饭，也挺好的。所以说变现能力是影响到市场价格的，变现快慢，着急不着急，流动性是非常非常重要的。区域因素、心理因素、专业因素都会影响它的流动性，其实很重要的一个方面，多快，为什么快速变现会打折，来不及想。好卖不好卖，这个东西之前不一定好卖，就是这个道理。
有两点供大家思考。未来我们处置这些东西，刚才任主任和徐总也讲到了，一个就是价格判断的合理性，结合成本、收益、市场交易的案例，多个角度的互相印证，互相比较，找出一个综合的价格，要从不同角度分析，人家买下这个东西来，人家投资了那么多钱，人家每年的回报是多少，不能光用旁边的住宅卖到三四万，我这五星级，现在盘古天地卖十几万，如果我们这座宾馆开价10万一平米，谁来买累死谁。有时候很微妙，要从不同的角度综合进行分析，用什么样的参照性，让几种价格体系来互相印证一下。
还有一个，前面演讲的几位朋友都讲到了，把权属状况一定要慢慢理清，可能有很多东西要慢慢理，两证齐全，没有任何矛盾，当然好，但是一般都有这些问题，一个是历史渊源要找，趁着老同志们在，赶紧问问，最早怎么来的，到哪儿申请的，找谁办的，谁审批的，要把这个来龙去脉搞清楚。前一段时间中建投几个物业，真是搞不清楚，建行说这块是我们出的钱，已经剥离了，互相之间那种千丝万缕的关系，甚至连施工图都没有，所以我们一定要对自己的东西进行一下回顾，把历史的渊源搞清楚，看看有没有这些权证，权属状态是什么？是划拨的？还是集体用地？还是出让的土地？另外一个，走没走程序？程序怎么办的？到哪儿申请的用地？到哪儿申请的权证？现实用途和权证用途之间的关系是什么？现实是一个办公楼，当年批的就是厂房，这些问题都要充分考虑。
还有一个就是介质，实际上就是左邻右舍。很多地方办不下来证来，就是一个围墙或者是中间这条道，不你盖章。尽量要把这些慢慢理清。很高兴和各位朋友相识。我给大家拜个早年，也祝大家圣诞快乐。我的电话、邮箱写在这儿了，欢迎大家和我交流。谢谢大家。（本文根据录音整理，未经本人校对）
